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国有土地使用权出让合同纠纷案

更新时间:2015-10-17 15:26:38 浏览次数:


【案情简介】

2004年6月23日,某市国土局发布出让公告,将三地块进行公开挂牌出让,根据该市规划局出具的规划红线图明确,A地块面积为6285.74平方米。同年7月26日,国土局与B公司签订挂牌出让成交确认书,确认被告以9500.65万元的最高价成交,竞得前述三块土地。2006年6月20日,规划局重新出具了A地块的用地红线图。2006年12月31日,国土局向B公司发放了国有土地使用权证书,该证书明确A地块使用权面积为7250.4平方米。2008年4月24日国土局与B公司就上述三块土地签订《国有土地使用权出让合同》,合同明确,A地块面积为6285.74平方米。2012年4月17日,B公司按照拆迁进度依约支付全部土地出让金。2012年5月4日,国土局下属的地籍勘测院根据规划局2006年6月20日出具的红线图对A地块进行勘测定界,实测面积为7715平方米。2012年9月13日,国土局函告B公司,根据最新的规划红线图实测,实际挂牌面积为7715平方米,比挂牌时增加了1429.74平方米,B公司应当补交土地出让金799.12万元。因B公司不同意补交,国土局诉至法院。国土局作为原告,我所作为被告B公司代理人出庭应诉。

代理意见

ag电脑客户端|HOME接受本案被告B公司的委托,指派我们担任其诉讼代理人,通过庭审,现对本案的事实发表代理意见如下,请合议庭采纳:

一、原告诉讼请求已经超过诉讼时效

被告代理人认为,本案原告诉讼请求已经超过诉讼时效,具体理由如下:

1、A地块早于2004年7月26日挂牌出让给被告,2006年12月31日某市人民政府将证载面积为7250.4平方米的国有土地使用权证书发给了被告。此时,原告就已经知道A地块面积调整为7250.4平方米,但是原告并没有要求被告补交超出部分的出让金。相反,在2008年4月24日原、被告签订的《国有土地使用权出让合同》中,双方约定的还是9500.65万元的总价,原告在明知土地面积已经变更为7250.4平方米的情况下,并没有就所谓增加的面积要求被告补交出让金。因此,被告认为,之所以原告不要求被告补交出让金也是基于与被告相同的认识,即涉案土地是以地块整体出让,不涉及面积调整。如果不是上述原因而是因为原告遗忘,则原告的主张已经超过诉讼时效。因为无论是从2006年12月31日姜堰市人民政府发放土地证还是2008年4月24日签订《土地出让合同》,到原告起诉要求补交出让金,都已经远远超过2年的诉讼时效。

2、原告一直没有向被告主张补缴出让金,被告也从未有过补缴出让金的意思表示。被告按照出让合同缴纳出让金,是在履行合同约定,并不因为被告履行合同就引起诉讼时效的中断,最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条,当事人约定同一债务分期履行的,诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案原告主张的债权不属于同一债权,因为双方既没有事先约定,同时也没有就所谓增加的土地如何补交出让金达成一致,故本案不存在当事人约定同一债务分期履行的情况,故不能以《土地出让合同》和《成交确认书》约定的最后一期付款时间作为所谓增加土地出让金诉讼时效开始的时间。

综上所述,被告认为原告诉讼请求已经超过诉讼时效。

二、补缴土地出让金没有事实和法律依据

1、补缴土地出让金没有事实依据

(1)补缴土地出让金没有合同依据

庭审中,法庭对双方之间属于土地使用权出让合同关系予以确认,原、被告作为合同主体,在履行合同过程中属于平等主体关系,双方的权利义务通过签订的合同加以约定,没有合同约定不得为对方设定权利义务。

纵观本案,双方签订的《成交确认书》《土地出让合同》中都没有出让金根据合同面积进行调整的约定,被告也从未同意就多出面积补缴出让金,双方更没有签订任何补缴土地出让金的相关合同,因此,原告要求被告补缴出让金没有合同依据。合同法第三条也规定,合同当事人的法律地位平等,一方不得将自己的意志强加给另一方。在被告没有同意的情况下,原告无权要求被告补缴出让金。如果因为土地证证载面积超出合同约定面积,被告可以将部分用作道路的公共面积退还。

(2)本案应当属于地块整体出让不涉及出让面积

根据原被告签订的《国有土地使用权出让合同》第七条约定:“本合同项下宗地的土地使用权出让金为每平方米人民币大写 ?/ ?(小写 ?/ ?);总额为人民币大写玖仟伍佰万点陆伍万元(小写 ?9500.65万 ?元)。(三宗地各自价见成交确认书)。”从该约定可以看出,涉案土地是以地块整体成交,合同中每平方米出让金被划去,也就是说该出让合同中不涉及土地单价,只要地块面积不低于6285.26平方米,无论面积增加多少,其整体出让金都是固定的。

2、补缴土地出让金没有法律依据

本案属于土地使用权出让合同纠纷,在合同第一条就明确,本合同是根据《中华人民共和国合同法》等法律法规订立,因此,本合同受合同法调整。由于合同中未约定对土地出让超出部分是否补交出让金进行约定,原告要求补交,被告认为补交没有合同依据,在此情况下,被告认为,应当按合同法规定来出处理。《合同法》第四十一条规定,对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。原告作为《国有土地使用权出让合同》这一格式合同条款的提供者,依法应当作出不利于原告的解释,即本案无需补缴出让金。

综上,补缴土地出让金没有事实和法律依据。

三、原告工作失误的结果不应当由被告承担

本案中所出现的相关面积数据按照原告的说法都是由原告或规划局提供,而原告是土地使用权出让的组织实施人,相关协议都是与原告签订,被告无法知道取得的土地面积是否错误。原告将测量面积应为7250.4平方米的土地标为6285.26平方米,并在出让公告、成交确认书及合同中确认,这明显属于原告的工作失误,原告认为这属于其工作失误。被告代理人认为既 ,由于原告工作失误造成的后果依法不理应由被告承担。

四、合同约定出让面积与原告主张面积误差超过一般认知水平

《国有土地使用权出让合同》约定A地块出让面积为6285.26平方米,面积非常精确,按照一般常识,如果发生误差,误差面积也应当在测量规范规定的5‰以内,因为出让土地都是经过原告下属具有面积测量资质的单位精确测量得出的结果。即使以商品房买卖过程中可能存在的误差比例来看,也只允许存在3%的误差比例。而本案原告将出让面积由6285.26平方米调整到7715平方米,误差达到22.74%,显然超出一般人的认知水平,不属于合理的误差。

五、原告已经超过撤销权行使期限

被告认为,姑且不论2013年6月26日面积测量报告书真实性如何,就算原红线图面积确实是7250.4平方米非6285.26平方米,这之间面积相差近千平方米的责任也应当由原告承担,被告是没有任何责任的,因为面积勘测是原告的义务,被告没有专业资质也没有专门人员进行勘测。如果原告认为这个属于重大误解,那原告也已经超过合同法规定的一年的合同撤销权行使期限。因为原告早在2006年12月31日姜堰市人民政府给被告发放国有土地使用权证书时就知道涉案地块面积为7250.4平方米。

六、被告已按成交确认书全额支付土地出让金

《国有土地使用权出让合同》第九条约定,受让人(被告)同意按成交确认书的规定向出让人(原告)支付上述土地使用权出让金。而按照《挂牌出让成交确认书》,被告已经支付全部土地出让金,且该成交确认书中没有面积变化需要调整出让金的约定。据此,被告认为,被告已经根据《国有土地使用权出让合同》、《挂牌出让成交确认书》约定的土地使用权出让金支付义务履行完毕。

综上所述,原告诉讼请求超过诉讼时效,且没有事实和法律依据,请求人民法院驳回原告的诉讼请求。